El modelo de PrecioBarrio prevé que el precio de la vivienda en Madrid suba un 13,6% en los próximos 12 meses (±4,9 puntos). Variación interanual actual: 14,2% (2025T4).
Comparamos lo que el modelo habría predicho en cada trimestre (usando solo datos anteriores) con lo que realmente pasó después, en 60 predicciones. Error medio 4,9 puntos; acierta si el precio sube o baja el 85% de las veces.
━ Precio real (INE) ┄ Previsión del modelo
Además del agregado de la ciudad, calculamos una previsión a 1 año para cada barrio y distrito con su propia serie histórica real (momentum amortiguado: 50% momento del barrio (media 3 años) + 50% tendencia de la ciudad, con factor de reversión 0,6.). Backtest en abierto: en distritos el error medio es 6,9% y acierta la dirección el 79.3% de las veces (285 predicciones); en barrios, 8,2% y 73.6% (764). La previsión por barrio es más incierta cuanto más corta es su serie.
| Distrito | €/m² 2025 | Previsión 2026 |
|---|---|---|
| Usera | 3388 | +10% |
| Vicálvaro | 1811 | +9,2% |
| Barajas | 2627 | +9,2% |
| Moratalaz | 3997 | +9,1% |
| Villaverde | 2650 | +9,1% |
| Salamanca | 9406 | +9% |
| San Blas - Canillejas | 1887 | +8,8% |
| Retiro | 7469 | +8,8% |
| Latina | 3534 | +8,7% |
| Puente de Vallecas | 2929 | +8,6% |
| Tetuán | 5447 | +8,5% |
| Carabanchel | 3346 | +8,4% |
| Arganzuela | 6086 | +8,3% |
| Ciudad Lineal | 4677 | +8,1% |
| Chamberí | 8238 | +8,1% |
| Fuencarral - El Pardo | 5417 | +8,1% |
| Chamartín | 7427 | +8% |
| Centro | 7148 | +7,9% |
| Hortaleza | 5080 | +7,8% |
| Moncloa - Aravaca | 5870 | +7,8% |
| Villa de Vallecas | 3278 | +7,3% |
Momentum amortiguado: previsión ≈ 0.95·(variación interanual actual) + 0.05·(media histórica). α ajustado por validación walk-forward sobre el INE IPV.
Modelo simple a nivel de ciudad (Comunidad de Madrid); omite inventario, días en el mercado y rebajas de precio (datos de portales no reutilizables). No es consejo de inversión. Fuente: INE, Índice de Precios de Vivienda (Comunidad de Madrid). Publicamos los pesos y el backtest: metodología.